Você deixa seu apartamento, pega o elevador em direção ao térreo e sai dentro de um acesso de estação da Linha 9-Esmeralda. A cena inimaginável hoje foi pensada há alguns anos.
Ela retrata um edifício aparentemente residencial construído sobre o acesso da estação Hebraica-Pinheiros, ao lado do Shopping Eldorado, em Pinheiros.
O prédio com 19 pavimentos acima do acesso da estação é um dos estudos conceituais encomendados ao escritório de arquitetura Fernandes Arquitetos Associados em 2021.
Há também uma espécie de shopping pensado para a estação Lapa da Linha 8-Diamante em meio a um potencial de 238 mil m² de área bruta locável avaliados pela equipe de projetos.
O estudo teria sido feito em 2021, em meio à passagem de bastão dos dois ramais de trens metropolitanos da CPTM para a ViaMobilidade, que assumiu a operação em janeiro de 2022.
Embora as imagens mostrem o logo da CPTM, a CCR aparece como cliente do escritório.
Ideia deve se tornar comum no futuro
O resultado desses conceitos é desconhecido até o momento. A ViaMobilidade certamente estuda ampliar a receita financeira com empreendimentos associados, mas talvez o foco em investir na revitalização da infraestrutura dos dois ramais tenha colocado esse tema em segundo plano por enquanto.
O que não significa que não seja algo que veremos num futuro não tão distante. O aproveitamento do potencial imobiliário de estações ainda engatinha no Brasil.
Iniciativas como os shoppings em estações do Metrô são pequenas comparado ao que se vê no exterior, onde complexos multiusos incorporam estações e criam “mini-cidades” em torno de uma linha metroferroviária.
Novas linhas como 16-Violeta, 19-Celeste e 20-Rosa poderão mudar esse cenário em São Paulo já que estão sendo projetadas com esse aspecto em mente.
É um ângulo diferente do que ocorreu com as linhas 4-Amarela e 5-Lilás, cujo espaço comercial é pequeno perto do potencial existente.
Trata-se de um raro aspecto em que o benefício é amplo: ganha a concessionária, que amplia suas receitas, o estado, que vê seu patrimônio valorizado, e o passageiro por dispor de serviços convenientes.
Mas mais do que isso, o entorno das estações torna-se uma área atrativa e mais bem ocupada, potencializando o uso do transporte público e de deslocamentos mais sustentáveis.
Talvez o único ponto a ser observado é o de incluir classes sociais menos favorecidas para evitar a famosa gentrificação. Com espaço para todos, o ganho é universal.
E ainda melhoraria muito a segurança. As estações deixariam de ser apenas um lugar de passagem, muitas tem o entorno bem deserto, e se tornariam lugares de permanência, com mais comércios e gente circulando.
Vamos ver o que aqueles estudos da Linha 20 trarão nesse sentido.
Aqui em São Paulo, esses prédios vão precisar também contar com amplas garagens para automóveis e entradas sociais totalmente separadas e isoladas das estações.
É que o público que vai poder pagar por isso, é exatamente aquele que gosta de morar perto do metrô mas não o utiliza.
Isso funciona muito bem em Nova York, Londres e em tantas outras metrópoles de países desenvolvidos, os quais contam com melhores situações sociais e estruturais, e suas culturas e conceitos de status tornam normal que o transporte público seja utilizado pelas mais diferentes classes sociais – desde o cidadão mais simples até políticos e altos executivos.
Tal proposta soa igual aos nossos projetos de trem-bala: Muito bonito no papel e na conversa.
Mas ainda precisaremos evoluir muito, como país e como sociedade, para que esse tipo de proposta funcione de acordo com as suas promessas e discursos.
parabéns pelo último parágrafo!
Sugiro que o blog faça uma série especial sobre a exploração imobiliária como meio de financiamento para expansão ferroviária. Há casos bem interessantes pelo mundo, Paris, Tóquio, NY e Londres, por exemplo o maior prédio de Londres foi construído numa área pertencente ao sistema de transporte ferroviário local (The Shard, London Bridge Station). O potencial construtivo dentro é muito maior que nas vizinhanças já que os valores são revertidos para o próprio sistema. É de interesse comum da sociedade o máximo aproveitamento desses espaços.
Eu soube que isso no Japão é que tem salvado a operação das linhas. A linha pode ser deficitária, mas é salva pelos investimentos imobiliários. Isso já tinha que ter existido no Brasil há muito tempo, agora é correr atrás.