Entenda o projeto de transformar a estação Brás em um “shopping”

O governo do estado anunciou nesta semana o lançamento de uma nova licitação que prevê conceder uma grande área de ligação entre as estações Brás da CPTM e Metrô para a implementação de um pequeno shopping. Trata-se da primeira iniciativa do gênero no local que também tem estudos em andamento para projetos mais amplos e que envolvem o entorno da estação.

A concessão é mais um passo da atual gestão em ampliar as receitas acessórias das duas companhias e não depender apenas das tarifas e repasses para cobrir seus custos. Em outros sistemas mundo afora, as operadoras tem parte do fundamento advindo de aluguel de áreas comerciais, publicidade e prestação de outros serviços. Até mesmo pedágios para veículos acabam sendo usados para manter o transporte coletivo, como em Londres.

No caso do sistema paulista, embora o Metrô e a CPTM tenham iniciativas parecidas, sobretudo o primeiro, há ainda um enorme espaço a ser explorado, como demonstra outro projeto, o que quer transformar o pólo multimodal Palmeiras-Barra Funda numa nova centralidade da capital paulista.

A concessão lançada nesta semana, no entanto, é um projeto menor, mas aparentemente bem concebido. Unindo áreas vazias das duas companhias, a proposta do governo é que esse espaço seja arrematado por uma empresa ou consórcio que terá de investir ao menos R$ 1,4 milhão para adaptar as lojas e quiosques para então alugá-los para lojistas. O edital tem o cuidado de evitar que esse “shopping” tenha características de centros populares onde uma loja dá lugar a vários boxes, modalidade proibida pelo contrato.

A ideia, ao contrário, é ter um mix atraente e variado e uma infraestrutura semelhante a centros semelhantes. Para isso, as laterais do mezanino de ligação serão fechadas e haverá um espaço dedicado a uma praça de alimentação com mais de 300 m². As plantas disponibilizadas pelas duas companhias mostram ao menos 50 pontos de vendas entre quiosques e lotes com mais de 100 m². Eles estão espalhados em pontos próximos às escadas de acessos da plataformas da CPTM e também dos bloqueios do Metrô, mas mais concentrados onde há os portões que separam as duas estações de forma a não interferir na locomoção dos passageiros. Haverá a reforma de banheiros para uso público, mas sob responsabilidade do concessionário que também criará uma área para os funcionários das lojas.

Receita atrelada ao negócio

O desenho financeiro do edital prevê que o Metrô e a CPTM recebam uma parcela fixa inicial que será o elemento de escolha da empresa no certame. A maior oferta, que lembra a “luva” usada nas negociações imobiliárias desse gênero, ficará com a concessão por 30 anos.

Depois disso, as duas companhias terão direito a uma mensalidade mínima de R$ 478 mil a partir do nono mês do contrato, sendo a maior para o Metrô (R$ 258 mil) por conta da área superior do espaço cedido. Mas é no item que prevê uma participação na receita bruta do concessionário que Metrô e CPTM devem ter sua principal fonte de ganho.

Nada menos que 52% do faturamento bruto da concessão será paga às duas empresas desde que esse valor seja superior aos R$ 478 mil. Ou seja, a empresa ou consórcio que assumir o espaço, pagará uma espécie de bônus desde que fature mais de R$ 920 mil por mês com o aluguel das lojas e quiosques. É de se esperar, no entanto, que o vencedor da licitação, que deverá ter experiência nesse sentido, conseguirá um faturamento bem superior a esse para amortizar seu investimento e também seus custos.

Atualmente, a estação São Bento possui uma concessão semelhante, mas com menor área. Já a estação Brás, por onde passam seis linhas de metrô e trens metropolitanos, movimenta meio milhão de pessoas por dia, número que chegará a 800 mil nestes dias que antecedem o Natal – imagina-se como já seria positivo se o shopping estivesse funcionando.

“A ampliação das receitas acessórias é uma meta dessa gestão e os recursos são reinvestidos em benefício dos passageiros. Além disso, com a concessão dos espaços comerciais, o setor privado poderá ampliar a oferta de serviços às pessoas que usam a Estação Brás pela CPTM e pelo Metrô”, afirmou o secretário dos Transportes Metropolitanos, Alexandre Baldy.

A sessão pública de recebimento das propostas está marcada para 11 de fevereiro.